Durante a lua de mel numa cidade turística, nos abordaram oferecendo a compra de 1/8 de um apartamento, cada co-proprietário poderia utilizar o imóvel algumas semanas por ano.
Entre outros diferenciais dessa propriedade compartilhada, estaria a possibilidade de receber uma remuneração se optar em locar a cota ou usufruir o tempo em qualquer outro empreendimento do grupo no mundo.
Desconfiamos da oferta, mas recentemente entrou em vigor a Lei nº 13.777 de 20/12/2018, que incluiu no Código Civil a regulamentação do condomínio em multipropriedade, também conhecido como propriedade time-sharing.
Constituição
Em síntese, trata-se de um condomínio no qual cada proprietário tem direito a uma fração do tempo para uso e gozo do imóvel com exclusividade (CC, Art. 1.358-C). Inclui todos os móveis e equipamentos que guarnecem o imóvel.
O condomínio em multipropriedade será objeto de registro no cartório de imóveis, com a criação de uma matrícula para cada intervalo de tempo CC, Art. 1.358-F e Lei nº 6.015, de 31/12/1973, art. 176, §10).
Se o imóvel integrar um condomínio edilício, a constituição do condomínio em multipropriedade dependerá de prévia autorização, nos termos do CC, Art. 1.358-O.
Tenho dúvidas se essa é a interpretação adequada para esse dispositivo, pois se os proprietários de uma unidade autônoma decidirem instituir um condomínio em multipropriedade, as demais unidades deveriam opinar sobre isso?
O imóvel objeto do condomínio em multipropriedade não admite divisão (inclusive de novas frações de tempo), bem como é vedada sua extinção, ainda que todas as cotas pertençam ao mesmo proprietário (CC, Art. 1.358-C a Art. 1.358-E).
Administração
A administração do imóvel e suas instalações será responsabilidade de um administrador definido na instituição do condomínio ou escolhida em assembléia de condôminos (CC, Art. 1.358-M) .
Todo condomínio em multipropriedade deve possuir um fundo de reserva (CC, Art. 1.358-G, IV) para reposição e manutenção dos equipamentos e mobiliário. Também o condômino multiproprietário deve arcar tanto com a contribuição condominial da multipropriedade quanto a do condomínio edilício (CC, Art. 1.358-J, I).
Aos administradores de condomínios edilícios, a regra do Art. 1.358-I, IV, b, do Código Civil, que permite que cada multiproprietário represente sua fração de tempo nas assembleias condominiais dificultará a apuração das votações e passaremos a ter resultados quebrados (Ex: aprovado por 56,4 unidades).
Clubes / intercâmbio
O Plano Nacional de Turismo, Lei nº 11.771 de 17/09/2008, já trazia um parágrafo disciplinando o intercâmbio de meios de hospedagem:
Art. 23 (…)
Lei nº 11.771 de 17/09/2008
2o Considera-se prestação de serviços de hospedagem em tempo compartilhado a administração de intercâmbio, entendida como organização e permuta de períodos de ocupação entre cessionários de unidades habitacionais de distintos meios de hospedagem.
A regulamentação da multipropriedade exige que na convenção condominial edilícia conste expressamente o sistema de administração de intercâmbio (CC, Art. 1.358-P, VI).
Direito real
O condomínio em multipropriedade foi objeto de ações judiciais, culminando na decisão do STJ que reconheceu a divisão por fração de tempo como um direito real (alterando acórdão do TJSP que reconhecia o condomínio como direito obrigacional), afastando a penhora da totalidade do imóvel:
(…)
1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano (…).5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição.
6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária.
Resp 1.546.165, 3º Turma do STJ, Jul. 26/04/2016, Rel. Min. João Otávio Noronha:
Bens móveis
A Lei nº 13.777/2018 trata somente da constituição do condomínio em multipropriedade em bens imóveis, mas é possível aproveitar a maioria dos seus dispositivos para reger, por analogia, o compartilhamento por tempo de bens móveis, como barcos, helicópteros, carros, etc.